区分マンション投資

区分マンション投資とは？

区分マンション投資とは、分譲マンションの１部屋だけを購入し賃貸するという投資手法です。 管理や修繕もすべて専任の管理会社に任せることができ、運用の手間がほとんどかからず初心者の方や手間をかけたくない人が購入されています。しかし、融資を受ける際は個人の属性（年収等）枠でしか借入ができないので、収入が安定しているサラリーマンや医師、士業でないと融資が難しいです。また、融資枠も年収の６～７倍ぐらいまでとなるので、年収５００万円であれば３５００万円ぐらいまでしか購入できませんので、不動産投資を融資を受けて多数保有していきたい人にはあまり向いていないといえます。

また、区分所有の融資は属性を毀損しやすいため、区分所有の融資額が膨らむと
他の融資が受けることが難しくなってしまいます。
区分所有で複数所有し展開していく場合は、現金で買いすすめることをおすすめします。
ゆっくり時間をかけてもいいので固く資産形成をしていきたい、という方にあっている投資手法となります。

区分マンションのメリット

管理運営に手間がかからない

専任の管理会社がついており、管理と修繕まですべて任せることができるため、オーナーの手間はほとんどかかりません。

共用部分の修繕（外壁塗装や屋上防水など）について急な出費がない

中古で購入しても修繕積立金があり計画的な修繕が行われる

RC構造の場合長期での融資が可能

RC（鉄筋コンクリート造り）の場合、法定耐用年数は４７年築１７年の物件でも残存年数は３０年あり長期で融資をひっぱることができる

1区画だけの購入なのでリスクが分散される

１棟マンションと比べて複数他拠点での投資をすることでリスク分散しやすい

駅近など好立地の物件が多い

区分マンションは賃貸需要の高い好条件のエリアの物件が多いため、入居付のリスクが低い物件が多い

家賃下落幅は少ない

物件金額は築年数とともに下落していきますが、獲れる収入はアパートなどに比べて
そこまで下落しないことが特徴としてあります。

区分マンションのデメリット

共有部分についてオーナーの独自性がだせない

共有部分については管理会社や組合が決定権をもっており、修繕内容に関してオーナーの独自判断ができません。

修繕費用が自主管理に比べて割高

修繕積立金は管理会社の利益と余裕をもって計画されている場合が多く、１棟マンションを自主管理で修繕する場合の費用と比べて割高となります

融資時の担保価値がない

融資を受ける際は個人属性により融資を受けることになります。銀行からみたときのマンションの価値としてはみてもらえないため、個人の収入に見合った枠だけの借入しかできません。融資枠を使い切ったら購入できなくなってしまいます。

終焉を迎えたときの対応がみえない

老朽化がすすみ、建て替えの検討が必要となった場合の対応が明確になっていないことが多く１棟アパートのように、「将来、更地にして土地値で売る」などのオーナーの長期計画が立てにくいといえます。