不動産投資の失敗事例①　属性のよいサラリーマンが失敗する

属性が良い（高収入）人のほうが失敗しやすい

不動産投資で失敗したといわれる要因として、一番多いのが、属性のよいサラリーマンが不動産営業マンのセールストークにのってしまい、無計画に購入してしまうケースです。

キャッシュがマイナスでも、不動産投資は資産形成ができると考える方もいらっしゃいます。
しかし、まずはキャッシュフローとして毎月家賃収入から返済金額と管理費、税金等を差し引いても手元に現金を残していくことが重要です。

これが、返済金額が家賃収入を上回っており、毎月持ち出しで払わないといけない物件を購入してしまっている人が実は多いのです。

このサイトを読んでいる人は、勉強熱心なので、そのように毎月持ち出しして不動産を購入する人がいることにおどろかれるかもしれませんね。

では、なぜ持ち出ししてまで不動産投資をしたのか購入した人に理由をきいたらこのような理由が多かったです。

失敗する物件を購入したサラリーマンの決断理由

• 一等地に自分のマンションを持てる優越感
• 老後には年金代わりになる
• 減税対策になる

特に、投資という判断において、ステータスや優越感などは排除する必要があります。

不動産等においてステータスはいらない

これは机上で冷静に考えると、ステータスではなく、あくまで収益性で判断するべきだということはご理解いただけると思います。

しかし、実際に物件をみると、すごくきれいなロビーや景色をみたり、周辺の環境の良さをみると、
冷静さをなくし、自分の物欲がでてきてしまうのです。

そして、不動産の営業マンの上手なセールストークに流されてしまい、失敗する不動産を結局購入してしまうのです。

キャッシュがマイナスでは次の不動産が購入できなくなる

将来の老後のためにということで、数十年間キャッシュがマイナス状態で、不動産を保有してしまうと、自分の属性を傷つけてしまい、次の不動産購入時に融資が通らなくなってしまいます。

つまり、不動産投資の打ち止めとなってしまいます。

これはいくら減税のためといっても、その減税された金額より、キャッシュアウトのほうが大きければ、やはり同じ状況です。

不動産投資において、属性が傷つき、次の物件の融資がおりないということは、不動産投資が失敗している状況だといえます。

複数の不動産を保有する必要があるの？

不動産投資で実現したいということは、給料や年金以外に安定した収入源を確保したいということだと思います。

不動産投資で安定収入を得るためには、リスク分散もかねて複数の不動産を保有しておく必要があります。

空室リスクの分散

数十年先の老後のためにということで、不動産を購入されるのであれば、数十年後の入居者状況は、現在より空室リスクはかならず高くなっています。

たとえば、１つの区分マンションだけしか保有していなければ、その１つの区分マンションに空室がでたら、管理費や修繕積立金などをオーナーが持ち出しで補てんしないといけなくなります。

そうなれば、安定収入どころか、キャッシュはどんどん減らしていく負の遺産状態となってしまいます。

空室リスクを分散するためにも１つの空き室がでても、他の物件の収入と相殺しキャッシュがマイナスにならないようにしておく必要があります。

税金が払えずキャッシュアウトすることを防ぐ

不動産投資は税金との戦いでもあります。
いくら安定して家賃がはいってきていても、うまく税金対策をしないと、税金が払えなくなり、キャッシュアウトしてしまうこともあります。

これは減価償却費の期間が満了し、経費計上できる金額が大幅に減ってしまったときに、税金＋銀行への返済金額が家賃収入を上回ってしまうことがあるからです。

それを防ぐためにも、減価償却期間が終わった物件は売却したり、または、あらたに減価償却がたくさんとれる物件を購入したりしていく必要があります。

なぜサラリーマンが失敗しやすいのか

これらの失敗は、属性のよいサラリーマンによくある失敗事例です。

それは、サラリーマンは他の個人事業主などと比べると銀行の評価が高い属性となります。

その分融資もつきやすく、多少のキャッシュがマイナスになる物件で、物件担保価値が低いようなものでも個人属性だけで融資がでてしまうわけです。

また、フルローンなども借金が少ない人でしたら比較的簡単に融資がついてしまいます。

つまりほぼ手持ちのお金をつかわずに、契約書だけとりかわしすれば、あこがれの一等地のマンションが手に入る手軽さに、つい購入してしまうわけです。

特に、新築マンションの購入斡旋する会社に多いのですが、しつこい営業マンだと、職場先までなんども電話でセールスしてきます。

ある意味かなり一生懸命に営業をしてくれるので、多忙なサラリーマンなら、つい購入したくなってしまう人が多いです。

これはサラリーマン以外でも属性のよい、士業やお医者さんなども同じことがいえます。

不動産投資で失敗しないために、しっかりキャッシュフローを生み出してくれる物件を購入することを考え、購入してください。