不動産投資の失敗事例②　ワンルームマンションの罠

ワンルームの区分マンション投資は、物件金額もやすければ、１０００万円を切る物件も多くまた、利回りもよく、収益性が高そうに思い購入してしまい失敗してしまう人が多いです。

この項目ではワンルームマンションを購入して、キャッシュアウトしてしまう失敗事例をご紹介させていただきます。

高回転で失敗する

ワンルームに入居する方は、単身の方です。
ファミリー向けに比べると平均入居期間が著しく短いのが特徴です。
平均すれば、４年ぐらいになり、その程度入居してもらえれば通常は十分採算が合います。
しかし、競合の多い地域での短大生向けマンションは要注意です。

競合が多いので、敷金・礼金など一時費用は０円で、退去時のリフォームなどはオーナーが負担しないといけないエリアがあります。

せっかく入居がきまっても、２年で必ず退去していきますので、また、リフォームや広告料を出して入居してもらい・・・
ということを繰り返していく必要があります。

特に短大は女性が多いので、綺麗なマンションが選ばれる特性がありますので、リフォームやエアコンの取り換えなどの設備支出に苦しめられてしまう場合があります。

ということを確認いただければよいかと思います。

ワンルームの区分マンションは当然ながら、管理費や修繕積立器などが毎月必要となります。

気を付けないといけないのが、修繕積立金です。
マンションデベロッパーは新築マンションをできるだけ売りやすい条件で販売するため、新築購入時の修繕費はかなり抑えて販売しています。

そして年数がたつにつれて、その修繕費を２倍、３倍と高くしていくというわけです。

一方家賃は築年数が経つにつれて、下落していきます。
また、オーナー負担となる室内設備の入れ替えなどで、修繕費がかさみ、家賃収入で賄いきれなくなるということがあります。

最近はあまり聞かなくなりましたが、無計画な管理会社が運営すると、修繕積立金が不足した場合、各オーナーに修繕費の不足分を数百万単位で請求される場合もあります。

ワンルームの区分マンションは、
入居付のしやすいエリアで低価格で購入できる物件があり、
魅力的な物件が多いのがたしかです。

人気のエリアでしたら高回転でも、敷金・礼金がしっかりとれるため、
収支が十分に合うかと思います。

逆に地方や田舎のほうにあるワンルームでは、
非常に競合が多く、採算が合わない物件があったりします。

もともと近くに大学があったが、大学の統廃合により
その大学が移転してしまい、
いっきに需要過多になるということがあります。

そうなるとワンルームマンションがありえないぐらいの
金額でしか販売もできなくなり、
売るに売れず、管理費と修繕費だけを負担しないといけないという
悲惨な状態になってしまいます。

ワンルームは手軽に購入できる物件ですが、
検討は慎重にしていただくことをおすすめします。