１棟マンション投資

１棟マンション投資とは？

1棟マンション投資とは、マンションを１棟丸ごと購入する投資手法となります。ここで紹介する「マンション」とは４階建以上の鉄筋コンクリート等で作られている集合住宅とご理解ください。

１棟マンションの特徴としては、物件金額が数億円と非常に高額ですが、得られる収益も非常に大きくなります。
購入時の手持ち資金もある程度必要となりますし、融資額も数億円となります。そのため、ある程度属性もよく、資金も潤沢にある方でないと難しい投資方法となります。
とくに、はじめての不動産投資をする場合は少し勇気がいる投資方法になるかと思います。しかし、取り扱う金額が大きくすることで、得られる収益額を大きくし、高額なキャッシュフローを生み出していくため、資金をためるスピードも速く、保有不動産の拡大スピードは圧倒的に早くなります。

例えば、同じ利回り１０％の物件で、５０００万円の物件と３億円の物件の場合で比較したいと思います。

単純に金額が３倍になれば、単純に経費率等を同じとしてもキャッシュフローも同じく３倍になります。
実際には規模感が大きくなれば、経費率は下がる要素もありますので、そのあたりを考慮すると
もっとキャッシュフローは増えてくるということになります。

生み出される現金が大きくなりますので、２棟目、３棟目と買い進めていくスピードがダントツで早く
なります。
しかし、購入する際にはある程度の軍資金も必要となりますので、最低１０００万円は資金を
用意する必要があります。

また、銀行の融資のある程度属性のよい人でないと難しいため、属性がよく資金も潤沢に
ある人がとれる投資法となります

法定耐用年数が長いためキャッシュフローを生み出しやすい

法定耐用年数とは法律で定められた建物構造の寿命のことです。
これは建物構造別に定められています。

木造：２２年　　　重量鉄骨：３４年　　　鉄筋コンクリート（RC)：４７年

上記のように、１棟マンションでもっともよく利用されている鉄筋コンクリート（RC)構造の
法定耐用年数が一番長いことがわかると思います。

法定耐用年数は各銀行が融資期間を決める基準となっています。
都市銀行だと、最長の融資期間がこの法定耐用年数までしか貸さない。というルールを設けています。
（地銀などであれば、法定耐用年数＋５年など）
ですので、基本的に融資期間というのは、法定耐用年数から築年数を引いた期間になると考えてください。

「法定耐用年数－建築年数＝融資期間」

また、融資期間が短いと毎月返済すべき金額は大きくなります。
例えば、５０００万円を借りた場合、金利３％で３０年で返済する場合の月額返済額は
約２１万円となります。

これが、同じ条件で２０年で返済しないといけない場合の月額返済金額は
約２８万円となります。

ですので、建築年数が経過しているほど融資期間が短くなり、
毎月の返済額も大きくなるということです。

ですので、法定耐用年素が長く、長期の融資を受けやすい１棟RCマンションが
キャッシュを生み出しやすいといえるのです。

分厚いキャッシュフローが２棟目、３棟目のロケットエンジンになる

キャッシュフローが生み出しやすく、また生み出されるキャッシュ額も大きいことから
手持ち資金を短期間で増やすことができます。

また、確定申告の所得も短期間で大きく増やすことができるため、
銀行からみた属性も一気にあげることができます。

そのため、２棟目、３棟目が短期間で購入することが可能となります。

短期間で不動産所得を増やしたいと考えている方で、ある程度自己資金があり
本業での収入もある方ならぜひおすすめの手法です。

１棟RCマンションの注意点

１棟RCは収入もありますが、他の小規模アパートと違い、エレベーター維持費用などの
固定経費も高いです。

そのため、中途半端な１億円以下の規模だと、固定費をカバーできるほどのキャッシュを
確保できない場合があります。

もしくはほとんどキャッシュが残らない場合があります。
ある程度の規模（１億以上）のものを購入されることをお勧めします。