不動産投資のリスクと回避方法

リスクを回避できれば成功する

不動産投資は他のビジネスや投資に比べて圧倒的に、誰でも容易に稼ぎやすい仕組みである

ということは前述いたしました。

その理由のひとつとして、成功する秘訣が非常にシンプルだからです。

その秘訣とは、ズバリ「リスクを回避する」ということです。

全てのリスクを回避することができれば、自ずと成功する。

なんだ、そんなことか・・。

と思われた方もいらっしゃるかもしれませんが、ここからが、不動産投資のすごいところです。

不動産投資では、

想定されるリスクはほぼ全て回避するためのサービスなどが出そろっているのです。

たとえば、不動産投資の大きなリスクとして空室リスクがあります。

入居者が決まらずに部屋が空いてしまい、想定していた収入が得られないというリスクです。

この最大の空室リスクも一括借り上げ制度というサービスをしている建設会社や管理会社

があり、そのサービスを利用することで回避することができるのです。

よくCMとかでも流れていることなので、知っている方も多いとは思いますが、

実はこれ他のビジネスでは考えられないことですよね。

例えば、ラーメン屋さんの例でいうと、入居者というのは来店していただくお客様のことです。

来店するお客様と売上を毎月保障してくれる。というのと同じサービスです。

そんなサービスおそらくどこにもないですよね？？　ラーメン屋以外の他の業界でも同じだと思います。

収入をある程度約束できるほど賃貸業というのは安定しているビジネスだからこそ、
 
そういったビジネスが成り立つのです。

空室リスクを取り上げてお話ししましたが、不動産投資にはその他にもリスクが

ありますので、リスクとその回避方法について上げておきます。

空室リスク

これは運用していく中で一番大きなリスクとなります。

しかし、空室をいかになくし、稼働率をあげていくか、というのが大きな収益に差がでてくるポイントとなります。

平均的な退去タイミングというのは、単身者でしたら～5年以内に、ファミリータイプでも～10年以内に退去はされていきます。（もっとはやければ１～２年という場合もあります）

前述したとおり、一括借り上げというサービスもありますが、リスクが減る分、収入も減ってしまいますので、いかに空室を埋めていくか。というのが不動産投資の醍醐味であり、オーナーの手腕を発揮していく場です。私の考えとしては一括借り上げはしない方針ではあります。
ぜひ、不動産投資をはじめる方は一括借り上げではなく空室リスクを回避する方法を考えていただければと思います。

①一括借り上げ制度を利用する

建設会社が新築でアパートを建てる際に、建築後のアパートを一括借り上げして何十年と家賃を保証することで、オーナーにアパートを建ててもらいやすくするサービスとしてよく利用されています。

このようなサービスは建設会社だけではなく、管理会社など、それを専門に取り扱い会社などもあり、中古の既存保有物件でも利用することができます。

注意点としては、３０年一括借り上げという謳い文句にしてはいますが、借り上げ金額については　　　だいたい２年に一度価格改定されていきますので、当初の借り上げ金額で３０年間借り上げてもらえるわけではないです。

また、借り上げ金額は市場賃貸価格の７０～９０％ぐらいとなります。借り上げてもらえるかわりに、家賃収入の相場としては、３０～１０％少なくなってしまいます。

考え方によっては、常に３０～１０％の空室があるというのと同じ、と考えていただいたほうがよいかと思います。逆にそれ以上の空室になることもないので、こちらの案を選択される場合は、完全に無放置ですべてお任せしたい人、時間がまったくとれない人などが選んでいただく方法になるかと思います。

②賃貸需要の高い物件を購入する

一番の空室対策は、賃貸需要の高い物件を購入することです。

詳細は別途、「実践！不動産投資」の項目で記載していきますので、こちらでは簡単にご説明します。

賃貸需要の高い物件を購入するポイントは「エリア」、「間取り」、「設備」となります。

そもそも賃貸需要のない地方の田舎であれば募集にかなり手こずってしまいます。

また、賃貸需要の高い都心部のエリアでも供給過剰している間取りでは価格競争となってしまいます。さらに設備なども最近の賃貸要件をみたさない、風呂なしとかであれば入居付は同じくかなり厳しくなってしまいます。また、ある程度なれてくれば飽和状態の物件にコンセプトやオリジナル性をだして、差別化を図るという方法もありますが、初心者の方はまずは賃貸重要の高い物件を購入することをおすすめします。

③空室対策を実施する

空室対策の基本は「入居付しやすい物件にすること」に加えて、「退去しにくい仕組みをつくる」
ということが大切になってきます。詳細は別ページでご紹介させていただきますので、
ここでは簡単にご説明させていただきます。
「入居付しやすい物件にすること」とは、仲介不動産会社に自分の物件を知ってもらっている事、
また、入居付したときのインセンティブが魅力的であること。そして、決めてもらいやすい家賃設定
で、リフォームや共用部分の清掃、設備メンテがしっかりできていることなどがあげられます。
「退去しにくい仕組みをつくる」とは、入居者の方が長く住んでいただけるような特典をつけるという
ことです。
当たり前のようなことが多いのですが、長く物件を保有している大家さんの中には、年々管理がが
杜撰（ずさん）になっているところも多いので、こういった基本的なことをしっかりしていくことが
重要となります。

天災（地震・水害・火災）リスク

天災の多くは現在多くの保険サービスを利用することでカバーしていくことができます。
しかし、地震については保障金額の５０％までしかでないなど、限定的な保障しか受けれない
こともあるため注意が必要です。天災を受けた場合でも、大きな損害が発生しにくい物件を
購入することも重要となってきます。

①保険に加入する

火災保険とそれに付帯する水害、風害、地震など保険サービスのメニューにより
多くの天災についてリスクヘッジをすることができるようになります。
しかし、地震保険については、通常の地震保険の保障金額は物件評価額の５０％が上限となって
います。（一部保険サービスでは評価金額の満額まで保障されるサービスもあります）
そのため、建物が全壊または半壊で再建築が必要になった場合、地震保険では賄いきれない
可能性もあります。

②新耐震基準（昭和５８年以降）の物件を選ぶ

地震については保険ですべて賄いきることが難しくなります。
そのため、有効な手段としては、地震があっても全壊や半壊など大きな被害を受けにくい建物
を選ぶということも選択肢の一つです。
その見分け方として、昭和５６に定めらている新耐震基準を満たしているかどうかが一つの判断
基準となります。
この新耐震基準が制定されたのが、昭和５６年のため、実際の建築年として昭和５８年以降で
あれば、新耐震基準をみたしていると考えて大丈夫かと思います。

③天災が発生しにくいエリアを選ぶ

建物が丈夫であるか、と同時にその地盤が丈夫であるか、天災が起きにくい場所であるか。
ということが重要となってきます。
たとえば、地震とセットで心配される液状化現象の発生地域かどうかなども確認しておく
必要があります。
また、盛土や埋立地などは地盤沈下の可能性や、津波などによる浸水の影響。
そういった点も注意が必要です。これらの災害時の影響についてはハザードマップで、
購入する物件のある地域についての天災リスクを確認することができます。

→国土交通省ハザードマップポータルサイト

金利上昇のリスク

不動産投資で融資を受ける場合、多くの方は変動金利を選択します。
それは、固定金利にした場合、大幅に金利が高くなるからです。
ですので、多くの不動産投資家は金利上昇リスクは許容して融資を受けています。
少し不安に思われるかもしれませんが、過去のトレンドからするとそう大きなリスクではないと
考えられるからです。
日本の金利が過去最高となったのが、日本経済のバブル絶頂期の１９９０年代で,
金利が８．９％です。
もし、８．９％の金利の場合の支払い金額はどうなるかを具体的に数字に落としたいと思います。
たとえば、現在３％で１０００万円を３０年で融資を受けていたとします。

■現在（金利　３％）
→月額返済金額　４２，１６０円

■金利上昇（金利　８．９％）
→月額返済金額　７９，７４４円

どうですか？
現在の金利が３％だったとして、仮に日本が高度経済成長期のときのような目覚ましい経済成長が
訪れて、金利が３倍近く上昇したとしても、月々の支払は１．８９倍程度となります。

おそらく、ここまでの金利上昇はほぼありえないと思います。
金利があがったとしてもせいぜい２～３％程度の範囲内だと想定されます。
今度は具体的に３％上がったことを想定してシミュレーションしてみます。

■現在（金利　３％）
→月額返済金額　４２，１６０円

■金利上昇（金利　６％）
→月額返済金額　５９，９５５円

もし、金利が３％もあがったとしても月々１万７０００円程度の上昇です。
いつ金利があがるか、ということも不確定ですし、もしバブルが起こり金利あがったとしても
何十年もバブルが続くことは想定しにくいですし、そのときには繰り上げ返済をするか
バブル絶頂機であれば、不動産も値上がりしているかの可能性もあるので売却益を狙うという
考え方もできるかと思います。

修繕費用のリスク

年数が経過してくると付帯設備の交換や修理が必要となってきます。
交換が必要な設備交換費用についてあげさせていただきます。
これらの費用を計画的に積み立てておくことが重要です。

室内設備

建物設備（１棟マンション・アパートのみ）

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