不動産投資はどれぐらい儲かるのか？

「不動産投資は儲かりますか？」

「不動産投資は儲かりますか？」という質問をされることがあります。

この質問は、ラーメン屋さんは儲かりますか？　株投資は儲かりますか？

と聞いているのと同じ質問で、一概に儲かると断言することはできません。

しかし、他のビジネスや投資と違って、圧倒的に誰でも儲けいやすい仕組みになっています。

特に、オーナーチェンジ物件であれば、既存の入居率、入居時期からある程度の近い将来の

売上はほぼ確定します。

住居や店舗など入居後は最低でも数年単位、長ければ十年単位で入居していただけるので

ある程度中期的な収益見込みを立てることが容易です。

例えば、ラーメン屋さんを出店する場合、では周辺の市場調査や予測はそう簡単ではないですよね。

近所の人の味の好みもアンケートとかしないとわからないですし、

出店しようとしている地域のラーメンの需要と供給のバランスはどうなのか、

など調査は非常に難しいです。

また、株式投資も購入した会社の経営状態が今後どのようになるか、

また日本経済自体がこの度どうなっていくか、それらの要因を予測することは

非常に困難となります。

ところが、賃貸市場はどうでしょうか？

周辺の競合となる賃貸物件はインターネットを見れば、簡単に調べることができます。

ＨＯＭＥ’Ｓなどの賃貸サイトでは、その地域の間取りの需要と供給状況を確認したり

ニーズの高い設備などの情報を確認することがでいます。

そうです。他のビジネスや投資と違って市場調査をすることが圧倒的に容易です。

詳しくは別途ご紹介させていたしますが、購入前に物件の下調べが容易にできますので

事前に調査をしっかりして、間違いない物件を購入すれば、かなりの確度で儲かることができます。

はじめての方にどれぐらいの収益が見込めるかの参考事例として、私の購入した物件の一部の
物件をご紹介させていただきます。

パターン１：中古区分マンション

↓

※区分マンションの場合、修繕積立金が数年単位であがっていきますので、その点は考慮が必要です。

上記の月次の収支に含まれていない支出費用項目としては下記のようなものがありますので、
その点も考慮しておく必要があります。
・設備交換：エアコン　～１５年（１０万円）、給湯器　～２０年（２０万円）
・退去時費用：リフォーム代　１Ｒの場合　５～３０万円、
家賃募集費用　家賃１か月＋広告料０～３か月分

５年間保有して、入退去がない場合の収益は、＋８９万円となります。
入退去のある場合、敷金、礼金がとれる場合は募集費用をそれらで補てんすることが可能です

パターン２：１棟アパートの場合

↓

上記試算も区分マンションと同じく、設備更新や入退去時の費用を想定しておく必要があります。
それに加えて、１棟アパートの場合は外壁塗装、屋上防水、貯水槽メンテナンス、などの費用を
想定しておく必要があります。これらは大凡１０年～１５年ぐらいに一度ぐらいの頻度で当物件規模であれば
概算で１００～３００万円の費用が必要になってきます。（費用は改修内容によってかわってきます）

５年間保有して、入退去がない場合の収益は、＋1152万円となります。

ただし、１棟マンションで５年間退去がでないということはありえないので、
実際には１年に１０～２０％ぐらいは入退去を繰り返します。
当物件は、合計２０戸なのですが、年２戸空がでた場合だと、募集費用とリフォーム代で大凡２０万円ぐらいかけています。
ですので、年２戸の場合は４０万円ぐらいの出費が必要になります。
平均年２戸の空きがでた場合の収益としては、年間190.5万円となり、５年で952.5万円の収益を稼げることになります。

このあたりも入居者が長期的に入居してくれるようテナントリテンションなどの取り組みを
いかにしていくかによって収益がかわってきます。

このように、２パターンをあげると、あきらかに１棟アパートのほうが
よいように思われるかもしれませんが、往々にして区分マンションのほうが駅近で
空室リスクが少なく、１棟もののほうが駅から遠かったりすることで空室リスクが高くなりますので、
どこまでリスクを許容しリターンを高めていくか。
というのはあなたの不動産投資の方針によって決まってきます。
このあたりも不動産投資の方針を決めていく方法についても、追ってご説明させていただきます。